Lebih aman dibandingkan HGB Murni, status tanah HGB yang dikembangkan di atas lahan hak pengelolaan (HPL) bisa menjadi peluang investasi yang menarik
Dalam diskusi yang digelar oleh PT. Ciputra Residence bersama Pusat Pengelola Kompleks Kemayoran (PPKK) beserta Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional pertengahan bulan puasa lalu, dibahas materi soal eksistensi serta keistimewaan pemegang hak pengelolaan (HPL).
Diskusi ini muncul akibat banyaknya tanah HPL yang belum digarap secara maksimal oleh swasta maupun investor.
Padahal sebenarnya, dari lahan berstatus HPL terdapat peluang yang menjanjikan karena mengedepankan tingkat keamanan status tanah yang baik dari pemegang pengelolaan tanah tersebut.
Direktur Pengelolaan dan Pengadaan Tanah Pemerintah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, M Noor Marzuki, mengatakan bahwa status properti atau hak guna bangunan (HGB) yang dikembangkan di atas lahan dengan hak pengelolaan (HPL) sangat aman dan terlindungi.
“Tanah HPL ini merupakan aset tanah milik negara yang pengelolaannya dikuasakan kepada badan-badan pemerintah yang ditunjuk,” ujar M Noor Marzuki di kesempatan tersebut.
Secara pengertian, hak pengelolaan bukanlah termasuk dalam kategori hak atas tanah yang bisa dimiliki.
Melainkan, berdasarkan ketentuan Pasal 67 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999, adalah tanah yang pengelolaannya diatur oleh mereka yang diberikan hak pengelolaan dan mempunyai kewenangan menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya.
Di antara badan pemerintah yang ditunjuk sebagai subyek HPL adalah, instansi pemerintah termasuk pemerintah daerah, Badan Hukum Milik Negara, Badan Hukum Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita, dan badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah.
Menurut M Noor Marzuki, masyarakat perlu tahu akan fungsi serta eksistensi tanah berlabel HPL. Karena, sementara ini masyarakat baru sekadar mengetahui status tanah Hak Guna Bangunan (HGB) Murni saja. Padahal sejatinya lahan dengan status HGB di atas HPL juga bisa digunakan sebagaimana jenis status lainnya.
Sebagai contoh, yang menjelaskan perbedaan kekuatan hukum antara HGB Murni dengan HGB di atas HPL bahwa jika terjadi permasalahan di lapangan terkait status tanah yang berdiri di atasnya bangunan (apartemen atau rumah), untuk tanah HGB Murni maka penanggung jawabnya adalah si pemilik hak guna bangunan dalam hal ini adalah developer.
Tak jarang developer kerap meninggalkan permasalahan tersebut tanpa menyelesaikannya. Dan barang tentu yang rugi adalah masyarakat sendiri. Meski kata M Noor Marzuki banyak juga pengembang yang bertanggung jawab.
Lain dengan HGB di atas HPL, maka yang bertanggung jawab jika di kemudian hari terjadi permasalahan di lapangan adalah Pemegang Hak Pengelolaan alias HPL. Dan seperti diketahui, pemegang HPL antara lain ialah Instansi Pemerintah termasuk Pemda, BHMN, BHMD, Persero, Badan Otorita serta badan-badan hukum pemerintah lainnya yang telah ditunjuk.
“Artinya, sebenarnya jauh lebih aman HGB di atas HPL dibandingkan HGB murni yang mengandalkan developer untuk pasang badan bila ada sengketa nantinya,” jelas M Noor Marzuki.
Aset Terbengkalai
Kebanyakan dari pengembang atau investor merasa khawatir memilih lahan HGB ber-HPL karena ada anggapan bisa sewaktu-waktu diambil oleh pemerintah. Kemudian tidak bisa dijaminkan serta beredar asumsi tidak bisa diperpanjang.
Dalam hal ini Haryanto, Kepala Divisi Hukum Pusat Pengelolaan Kompleks Kemayoran (PPKK) membantah pernyataan tersebut dengan mengatakan bahwa lahan HGB- HPL memiliki kedudukan hukum yang aman seperti dapat diperpanjang dan diperbaharui dengan jangka waktu berlakunya hak mencapai 30 tahun. Kemudian dapat juga dijaminkan jika ada kebutuhan terhadap perbankan serta cenderung aman karena penanggung jawabnya adalah pemegang hak pengelolaan.
Area kemayoran sendiri yang dikelola PPKK memberlakukan secara terbuka lahan-lahan potensial yang ada di wilayahnya dengan format HGB-HPL. Setidaknya bisa dilihat kini di daerah yang pernah terdapat bandara pada era 80-an itu berdiri banyak bangunan yang dikembangkan oleh swasta dan pengembang nasional lainnya.
Sejumlah pengembang kakap juga membangun proyek-proyek prestisius seperti Ciputra dengan Citra Tower dan Ciputra Plaza-nya. Ada juga Agung Sedayu Group dan Springhill Group dengan Springhill Royal Suites
“Seluruh proyek ini berada di atas HPL yang dikelola PPK Kemayoran,” ujar Haryanto.
Masih banyak lagi lahan HPL lainnya di Jakarta yang bisa dimaksimalkan oleh pihak swasta maupun investor kolektif dan tunggal. Sebut saja milik Pelindo, Jakarta Propertindo dan kawasan GBK Senayan. Untuk PPK GBK ada Hotel Atlet, Senayan City dan Hotel Mulia yang dikembangkan di HPL PPK Gelora Bung Karno Senayan.
“Masih banyak aset yang bisa digunakan oleh masyarakat dan swasta jika ingin menggunakan lahan HGB ber-HPL,” timpal M Noor Marzuki.
Swasta sendiri pun bisa terlibat aktif dalam penggunaan lahan HPL karena didukung pula oleh UU No. 2 tahun 2012, dimana swasta boleh mengembangkan untuk pemukiman. Seperti yang dilakukan oleh PT. Ciputra Residence dan diutarakan oleh Direkturnya Meiko Handoyo yang berencana membangun apartemen di kawasan Kemayoran.
Ditanya kapan dan seperti apa konsepnya, Meiko buru-buru memberi isyarat tidak mau membicarakan lebih detail lagi. “Belum waktunya ya,” ujarnya singkat.
Selain itu, swasta juga diperkenankan membangun infrastruktur dan bangunan lainnya seperti rumah susun, apartemen, mal bahkan jalan tol. Yang jelas, ingat M Noor Marzuki, semuanya harus sesuai dengan tata ruang wilayah sehingga tidak mengganggu pembangunan lainnya.
Beberapa keistimewaan lain tanah HGB ber-HPL yang perlu diketahui adalah tanah HPL bisa dialihkan ke pihak lain sesuai perjanjian dan izin dari pengelola dan bisa juga ditanggungkan ke Bank tergantung izin dari pemilik pengelola.
Satu hal yang perlu diperhatikan oleh investor adalah memperhatikan betul bahwa status tanah HPL harus dalam kondisi clean and clear atau dengan kata lain bebas dari sengketa.
“Investor harus jeli melihat kondisi tanah yang akan dipakai apakah aman seperti tidak adanya penumpukan pemakai dan tidak dalam sengketa,” ujar M Noor Marzuki. (Aziz Fahmi Hidayat/Majalah Property-in)
